O modelo de financiamento habitacional brasileiro atravessa uma mudança estrutural provocada pela redução dos recursos disponíveis na caderneta de poupança. Como parte relevante do crédito imobiliário depende dessa fonte, a continuidade dos saques pode limitar a capacidade dos bancos de conceder novos empréstimos nas condições praticadas atualmente.
Durante o Wall Street Cast, da BM&C News, o economista e gestor Vinícius Mastro Rosa explicou que o setor imobiliário exige grande volume de capital e opera com prazos longos. Mesmo quando um empreendimento devolve os recursos ao investidor em quatro ou cinco anos, a compra das unidades costuma ser financiada por períodos que podem chegar a três décadas.
“O crédito, ele é a turbina de qualquer segmento. No setor imobiliário não, o setor imobiliário ele é o motor”, afirma Vinícius Mastro Rosa.
Juros reais ampliam o desafio do setor
Historicamente, a caderneta de poupança permitiu que os bancos oferecessem financiamento habitacional a taxas inferiores às encontradas em outras modalidades. Pelas regras do sistema, parte dos depósitos deve ser direcionada ao setor, criando uma fonte de recursos com custo relativamente estável para as instituições financeiras.
Danilo Santiago destacou que o desafio brasileiro se torna mais evidente quando comparado ao mercado dos Estados Unidos. Enquanto a economia americana conviveu, em média, com juros reais próximos de zero nas últimas décadas, o Brasil apresenta taxas superiores, o que aumenta a concorrência entre o financiamento imobiliário e os títulos públicos.
“Enquanto o CDI tem um juros real aí no Brasil de, numa história longa aí, de 5, 6, 7, 8% e alguns anos até mais de 10%, o juros real americano do equivalente do CDI, que é o Fed Funds Rate, é de zero, literalmente, nos últimos 35 anos, na média”, compara Danilo Santiago.
Poupança perde capacidade de financiar imóveis
O mecanismo de financiamento baseado na poupança, entretanto, tem perdido capacidade de expansão. Segundo Mastro Rosa, a modalidade registra retiradas líquidas desde 2020, enquanto os bancos já utilizam um volume equivalente à totalidade do saldo disponível para sustentar suas carteiras de crédito imobiliário.
Para manter a oferta, as instituições recorrem a instrumentos remunerados pelo CDI, como Letras de Crédito Imobiliário e Letras Imobiliárias Garantidas. Essas captações podem custar mais do que os empréstimos concedidos com taxas vinculadas à Taxa Referencial, criando um descasamento entre o custo do recurso e a remuneração obtida.
“Não dá pra brigar com a matemática. Obviamente, quando ele faz isso, ele tá diminuindo muito o volume, ele não vai fazer isso pra sempre”, avalia Vinícius Mastro Rosa.
Crédito mais caro pode pressionar o mercado
A substituição da poupança por recursos do mercado de capitais tende a aproximar o financiamento habitacional do custo de capital do país. Em um ambiente de juros elevados, isso pode significar taxas maiores, redução dos valores financiados, exigência de entradas mais altas e menor capacidade de compra das famílias.
Ao longo da entrevista, Bruno Corano observou que o encarecimento do financiamento pode atingir tanto o número de transações quanto o valor dos imóveis. O efeito tende a ser mais relevante entre compradores que dependem do crédito bancário para concluir a aquisição.
“Então é inevitável ou tem uma enorme chance de que o custo do financiamento começa a subir, entre outras consequências tende a pressionar o valor dos imóveis para baixo”, aponta Bruno Corano.
Grandes incorporadoras podem ganhar espaço
O mercado imobiliário apresenta rigidez de preços, pois proprietários costumam resistir à venda por valores inferiores aos pagos ou aos registrados em negociações próximas. Por essa razão, o ajuste tende a ocorrer inicialmente pela queda do volume de transações, enquanto a inflação reduz gradualmente o valor real dos imóveis mantidos pelo mesmo preço nominal.
A escassez de capital também pode favorecer as grandes incorporadoras, que possuem maior capacidade de financiar obras e conceder prazos aos clientes. As empresas pequenas e médias tendem a enfrentar custos mais altos, enquanto a classe média pode sofrer o maior impacto. O Minha Casa Minha Vida permanece mais protegido por utilizar recursos do FGTS, e o segmento de alto padrão apresenta menor dependência do crédito bancário.
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